7 نکته درباره طرح جدید خانه دار شدن مردم

طرح اقدام ملی مسکن به دنبال تأمین بخشی از کمبود مسکنی است که در طی سال های اخیر به وجود آمده است. اگر هر خانوار به یک مسکن احتیاج داشته باشد طبق آمار سرشماری سال 1395 کمبود مسکن معمولی به حدود 1.3 میلیون واحد می رسد.

7 نکته درباره طرح جدید خانه دار شدن مردم

به گزارش گروه اقتصادی خبرنگاران، مسکن از احتیاج های ضروری و اولیه هر فرد است به همین دلیل تأمین مسکن برای خانوار ها از وظایف دولت نیز شمرده می گردد. قانون اساسی صراحتاً از تأمین مسکن برای اقشار احتیاجمند در اصل سی و یکم دفاع می نماید. تأمین مسکن به وسیله بازار و بخش خصوصی علی رغم مزایایی که دارد برای تأمین احتیاج اقشار ضعیف جامعه نمی تواند کار آیی داشته باشد. به خصوص در شرایط تورمی ایران که قدرت خرید خانوار ها کاهش می یابد و قیمت مسکن بیشتر از سطح تورم عمومی افزایش یافته است، تامین مسکن برای بسیاری از مردم مسائلی را به همراه دارد، به همین منظور دولت در پی طرحی برای تأمین مسکن و جبران کمبود آن است. در ادبیات اقتصاد مسکن از حداقل چهار نوع طرح اصلی برای تهیه مسکن سخن رفته است.

طرح عرصه و خدمات (sites and services) که طی آن زمین و خدمات در اختیار متقاضی قرار داده می گردد تا خود به احداث مسکن بپردازد.

مسکن هسته ای (core housing): به ساخت مسکن هایی با حداقل امکانات ضروری می پردازد.

مسکن حدنصاب (self-help housnig): ساختن حداقل تعداد واحد مسکونی لازم و

مسکن خودیاری (threshold housing) که طرح ساخت مسکن به یاری مردم صورت است.

در طرح ملی اقدام مسکن از ترکیب طرح های گفته شده استفاده شده است. زمین مسکن در این طرح به وسیله دولت به بخش خصوصی واگذار می گردد و انبوه سازان به وسیله تسهیلات و منابع خود اقدام به ساخت مسکن می نمایند. متقاضیان این طرح دودسته هستند. گروه اول کسانی اند که به وسیله دریافت وام از صندوق پس انداز یکم و اعطای آن به سازندگان، صاحب خانه می شوند و دسته دوم افرادی هستند که دارنده حساب صندوق پس انداز یکم نیستند. این گروه اگر بتوانند هزینه ساخت اعیان را تأمین نمایند می توانند به وسیله وام بانک مسکن هزینه عرصه را در اختیار سازندگان قرار دهند و اقساط این وام را طی ده سال با سود 18 درصد به بانک بازگردانند. در این صورت گروه دوم نیز هزینه عرصه را به وسیله وام و اعیان را از منابع شخصی تامین نموده و می توانند صاحب خانه شوند.

ارزیابی 7 نکته مهم درباره طرح ملی اقدام مسکن

طرح ملی مسکن دارای ویژگی هایی است که آن را از مسکن مهر متمایز می نماید و احتیاجمند تحلیل منحصر به فرد است؛ بنابراین در ادامه به بعضی از مهم ترین ویژگی ها و سیاست های این طرح را به همراه نقد و ارزیابی آن ها پرداخته شده است.

انتخاب اولویت های اجرا

وزارت راه و شهرسازی در طرح اقدام احداث 400 هزار واحد مسکونی را در برنامه خود قرار داده و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مدیریت احداث 100 هزار واحد مسکونی از این برنامه را در شهر های کشور با اولویت شهر های با جمعیت کمتر از یک صد هزار نفر بر عهده دارد. ضمناًً برای شهر های اراک، اردبیل، ارومیه، اصفهان، اهواز، بندرعباس، تبریز، تهران، رشت، زاهدان، شیراز، کرمان، کرج، کرمانشاه، مشهد، همدان، یزد و تمامی شهر های جدید منظور نشده است.

یکی از ویژگی های اصلاحات و اجرای سیاست های مختلف رعایت اصل تدریج است. این اصل به شکل های مختلف مکانی، زمانی و ... اجرای تدریجی یک طرح را رقم می زند. رعایت این اصل از این مبنا سرچشمه می گیرد که برای حل یک مشکل و اجرای یک سیاست نمی توان یک راهکار قطعی را پیشنهاد کرد بنابراین با رعایت اصل تدریج در اجرا می توان در حین اجرای سیاست دست به اصلاح مسائل آن زد. از این منظر در طرح اقدام اصل تدریج رعایت شده است، ولی دقیقاً معین نیست چرا شهر های کمتر از صد هزار نفر انتخاب شده اند و چرا بعضی از شهر های نامبرده از اجرای اولیه این سیاست کنار گذاشته شده است. به نظر می رسد برای اصلاح این سیاست می توان شهر هایی که کمبود مسکن بیشتری دارند را در اولویت قرارداد؛ بنابراین یک سیاست تدریجی بهینه اجرای طرح اقدام در شهر ها و استان هایی است که کمبود مسکن و خانوار های بدون مسکن یا بد مسکن بیشتری دارند. احتیاج به مسکن با هر شاخصی میتواند معیار انتخاب شهر هایی باشد که این سیاست در آغاز برای آن ها اجرا می گردد.

واگذاری زمین

در طی طرح اقدام مسکن، زمین مورداحتیاج برای ساخت مسکن به وسیله دولت در اختیار انبوه سازان قرار می گیرد تا هزینه ساخت مسکن را در وهله اول کاهش دهد و تأمین هزینه مسکن سد راه ساخت وساز نباشد. این اقدام در خصوص شهر های بزرگ و پرجمعیت مثل تهران و اصفهان موجب کاهش درصد زیادی از هزینه های ساخت مسکن می گردد، ولی در خصوص شهر هایی که کمتر از 100 هزار نفر جمعیت دارند معمولاً هزینه زمین بسیار کمتر از آن است که تأثیر چشم گیری در کل هزینه تمام شده داشته باشد. در خصوص شهر هایی که این طرح از آن ها آغازشده اتفاقاً گاهی هزینه ساخت وساز بیشتر از زمین تمام می گردد. برای اصلاح این ویژگی باید بین مناطق مختلف تفکیک کرد. نواحی که زمین قیمت بالایی دارد دولت می­تواند به وسیله واگذاری زمین هزینه ها را کاهش دهد، ولی این ابهام وجود دارد که پس از دوره ساخت دوساله و در آغاز بازپرداخت اقساط وام، زمین دولتی با قیمت همان روز محاسبه می گردد یا با قیمت دو سال قبل؟ همچنین برای کاهش هزینه های مسکن در شهر هایی که زمین قیمت زیادی ندارد باید از طرح عرصه و خدمات در کنار یکدیگر بهره گرفت؛ یعنی علاوه بر اعطای زمین بخشی از خدمات نیز توسط دولت تأمین گردد. در هر دو صورت برای کاهش بیشتر هزینه ها باید قیمت زمین بر اساس سال آغاز طرح محاسبه گردد و نه انتهای آن. ضمناً نباید در سرانجام دوره ساخت هزینه بیشتری از خانوار ها مطالبه گردد وگرنه عملا این طرح به شکست می انجامد.

تأمین منابع طرح اقدام

انبوه سازان با استفاده از منابع خود و تسهیلات بانک مسکن که از محل صندوق پست انداز یکم (خانه اولی ها) و وام طرح ملی اقدام تأمین می گردد و احتمالا یارانه دولتی به ساخت مسکن اقدام می نمایند. همچنین سپرده گذاری 300 میلیون ریالی در بانک مسکن توسط متقاضیان طرح اقدام نیز از منابع این پروژه ملی است. حال سؤال این است که محل منابعی که وام های بیان شده از آن پرداخت می گردد کجاست؟ دولت در شرایطی که با کسری بودجه روبرو است این تسهیلات را از چه طریقی فراهم می نماید؟ اگر این تسهیلات به وسیله افزایش عرضه پول و توسط بانک مرکزی تأمین گردد موجب افزایش پایه پولی و تورم خواهد شد و این تورم در بخش مسکن نیز وارد می گردد. با فرض اینکه زمان ساخت وساز مسکن های طرح اقدام دو سال باشد در طی این دو سال افزایش هزینه ها چطور برای سازندگان جبران می گردد؟ به نظر می رسد در خصوص محل تأمین منابع اقتصادی این طرح ابهامات و سؤالاتی وجود دارد که دولت باید به آن ها پاسخ دهد. هرچند اعطای تسهیلات موجب ایجاد تورم در کوتاه مدت میگردد، ولی اگر این تسهیلات از محل انتشار پول تامین گردد اثرات زیان­بار­تری در اقتصاد می­گذارد.

شرایط ثبت نام و هدف گذاری طرح

هدف گزاری این طرح برای تأمین مسکن خانه اولی ها صورت گرفته است بنابراین شناسایی خانه اولی بودن به وسیله سازمان ثبت انجام می گردد. متقاضی این طرح و افراد تحت تکفل وی باید فاقد مسکن ملکی بوده و نباید قبلاً از امکانات دولتی و نهاد های عمومی، زمین و تسهیلات وام مسکن و مسکن دریافت نموده باشند. در این مورد باید توجه گردد که اولاً در این استعلام فقط توانایی پیگیری اسناد رسمی وجود دارد، ولی در شهر های کمتر از 100 هزار نفر بسیاری از مالکان فاقد سند رسمی هستند. عدم وجود سند رسمی برای مالکان و امکان وجود ثبت نام افراد سودجو به وسیله خانه اولی ها دو کانال ورود غیر خانه اولی ها به این طرح است.

متأهل و یا سرپرست خانوار بودن، داشتن حداقل 35 سال برای زنان خودسرپرست، دارا بودن سابقه سکونت پنج ساله در شهر موردتقاضا، داشتن شرایط لازم برای دریافت تسهیلات بانکی، توانایی تأمین هزینه ساخت مسکن به غیر از تسهیلات بانکی، امکان سپرده گذاری 300 میلیون ریالی در بانک مسکن به منظور اطمینان از توانایی متقاضی در تأمین هزینه های ساخت مسکن و توانایی پرداخت اقساط ماهیانه بانکی تسهیلات دریافتی به میزان حداقل 15 میلیون ریال نیز از دیگر شروط لازم برای ثبت نام در این طرح است. مجموع این شروط نشان می دهد این طرح در هدف گذاری خود دقیق نبوده و احتمال خرید خانه ها توسط سوداگران وجود دارد؛ مثلاً یکی از ویژگی هایی که باید برای متقاضیان طرح اضافه گردد عدم اجازه فروش این مسکن ها به مدت 5 تا 10 سال است. این شرط زمینه ورود سوداگران و سفته بازان به این طرح را کاهش می­دهد. هدف گزاری این طرح باید برای تأمین تقاضای مصرفی باشد و راهکار های محکم تری را برای جلوگیری از تقاضای سرمایه ای در این طرح باید در پیش گرفت، در غیر این صورت زمینه افزایش تقاضای سرمایه ای و افزایش بیش ازپیش قیمت مسکن و افزایش خانه های خالی فراهم می گردد.

قیمت مسکن در طرح اقدام

در اقدام ملی تأمین مسکن، هزینه ساخت هر متر 2.5 میلیون تومان گفته شده است و واحد های مسکونی این طرح بین 75 تا 100 مترمربع زیربنا دارند. پس قیمت تمام شده هر واحد مسکونی در این طرح بین 187 تا 250 میلیون تومان تخمین زده می گردد. قیمت متوسط هر مترمربع زیربنای واحد های مسکونی سال 1397 به طور متوسط در کشور 2.2 میلیون تومان بوده است. بعید به نظر می رسد با تورم حدوداً 100 درصدی بخش مسکن در بهار 98 نسبت به بهار 97 بتوان هر متر زیربنا را باقیمت 2.5 میلیون تومان تمام کرد. طرح و سیاست های دولتی باید قابلیت اجرا داشته باشند بنابراین دولت باید شرح دهد با این میزان تورم در بخش مسکن چطور باقیمت هر متر 2.5 میلیون تومان می­تواند مسکن عرضه کند؟ البته راه هایی برای کاهش هزینه های ساخت مسکن پیش روی دولت هست که می تواند از آن ها استفاده کند، ولی بسیار دور از ذهن است که دولت بتواند باوجود تورم صددرصدی مسکنی باقیمت سال گذشته عرضه کند.

توانایی متقاضیان شرکت در طرح اقدام

وام طرح اقدام ملی مسکن 75 میلیون تومان و نرخ سود بازپرداخت آن 18 درصد در نظر گرفته شده است. دوره ساخت خانه ها حداکثر دو سال و بعدازآن پرداخت اقساط آغاز می گردد. دوره بازپرداخت اقساط وام نیز حدوداً 10 سال است و اقساط ماهانه آن حداقل یک و نیم میلیون تومان خواهد بود. در کنار این وام پرداخت اقساط وام صندوق پست انداز یکم نیز برای بعضی متقاضیان قرار می گیرد که آن نیز اقساط حدوداً 1.7 میلیون تومانی را به خانوار ها تحمیل می نماید. پس در این صورت خانوار ها باید ماهیانه مبلغ 3 میلیون تومان اقساط پرداخت نمایند. حال سؤال پیش می آید که توانایی پرداخت این حجم از اقساط واقعاً برای چند درصد از متقاضیان مسکن و خانوار ها وجود دارد؟ دولت باید به حداقل دستمزد ماهیانه 1.5 میلیون تومانی کارگران در سال 1398 و همچنین درآمد متوسط 3.6 میلیون تومانی خانوار ها در سال 1397 توجه کند. حتی اگر درآمد متوسط خانوار های شهری در سال 1398 افزایش یافته باشد و ملاک قضاوت قرار گیرد بازهم پرداخت اقساط 3 میلیونی از آن حقوق بسیار سخت و غیرقابل تحمل به نظر می رسد، زیرا با کسر هزینه متوسط خانوار ها از کل درآمد، عملاً مقدار زیادی از آن برای پرداخت اقساط باقی نمی ماند!

کیفیت مسکن طرح اقدام

یکی از مسائلی که در خصوص مسکن مهر وجود داشت تعداد زیاد طبقات آن، حاشیه نشینی، عدم وجود امکانات حمل ونقل و امنیت پایین آن ها بود؛ بنابراین افزایش کیفیت باید در دستور کار طرح ملی اقدام قرار گیرد. به همین دلیل دولت در نظر دارد طبقات این ساختمان ها را حداکثر 7 طبقه در نظر گیرد و آن ها در محلی غیر از حاشیه شهر ها بسازد. ناگفته نماند کیفیت ساخت مسکن های این طرح درگرو نظارت بر انبوه سازان است که باید در دستور کار دولت قرار گیرد و در خصوص ادعای عدم ساخت خانه در حاشیه باید منتظر ماند و فعلا نباید قضاوت کرد. اما دقت گردد عدم ساخت خانه ها در حاشیه شهر خود به معنی افزایش هزینه زمین بوده و این قیمت مسکن های این طرح را افزایش خواهد داد.

به عنوان جمع بندی باید گفته گردد در خصوص طرح ملی اقدام و ادعا هایی که دولت در این طرح نموده ابهامات و سؤالات جدی وجود دارد که باید پاسخ داده گردد. چنانکه گذشت در خصوص قیمت تمام شده، هدف گذاری برای متقاضیان، جلوگیری از ورود تقاضای سرمایه ای به این طرح و کیفیت ساخت این واحد ها مسائلی وجود دارد که با برنامه ریزی دقیق تر و امکان سنجی واقعی می توان به حل آن ها پرداخت. ضمناً این یادداشت سعی شد بعضی از پیشنهادات برای اصلاح طرح ملی اقدام بیان گردد.

منبع: راهبرد معاصر

منبع: خبرگزاری دانشجو

به "7 نکته درباره طرح جدید خانه دار شدن مردم" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "7 نکته درباره طرح جدید خانه دار شدن مردم"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید